Điều gì sẽ xảy ra nếu… bạn vẫn lách thuế BĐS như cũ sau 1/7/2026?
Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 1/7/2026. Trên giấy tờ, nhiều thứ nghe có vẻ “nhẹ”: vẫn 2% khi chuyển nhượng BĐS, ngưỡng doanh thu 500 triệu/năm mới phải nộp thuế cho thuê… Nhưng nếu anh em đầu tư vẫn giữ thói quen cũ, hệ quả phía sau có thể rất khác.
⸻
1. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn vẫn ký HĐ 2 giá, khai thấp khi bán?
Trước mắt, thuế chuyển nhượng vẫn 2% trên giá ghi trong hợp đồng. Nhưng khi dữ liệu đất đai được số hóa, gắn với VNeID, từng lần mua – bán – chuyển khoản đều lưu lại, Nhà nước hoàn toàn có thể chuyển sang đánh thuế trên phần lãi thực.
Nếu bạn vẫn:
• Ký hợp đồng 2 giá,
• Ghi thấp để “đỡ 2%”,
• Lướt sóng liên tục,
thì:
• Toàn bộ “dấu vết lịch sử” sẽ nằm trong hệ thống;
• Khi chuyển sang cơ chế đánh trên lãi, cơ quan thuế chỉ cần so chuỗi giao dịch là biết bạn ăn bao nhiêu, khai bao nhiêu;
• Rủi ro không chỉ là truy thu + phạt, mà còn có thể bị xem xét trốn thuế có tổ chức nếu số tiền chênh lệch đủ lớn.
⸻
2. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn cho thuê lớn hơn 500 triệu/năm mà vẫn “làm như cũ”?
Luật mới đặt mốc: doanh thu cho thuê ≤ 500 triệu/năm thì được miễn thuế, trên mức đó phải nộp theo tỷ lệ doanh thu.
Nếu bạn:
• Có hệ thống căn hộ dịch vụ, dãy trọ, shophouse, homestay…,
• Doanh thu thật vượt xa 500 triệu/năm,
• Nhưng vẫn chia nhỏ, đứng tên người nhà, thu tiền về chung một tài khoản,
thì:
• Rất dễ bị xếp vào diện “cá nhân kinh doanh trốn thuế”, không còn là vài sai sót hành chính;
• Khi bị “soi”, cơ quan thuế hoàn toàn có thể lật lại 3–5 năm doanh thu nhờ dữ liệu chuyển khoản, hợp đồng, app đặt phòng, OTA.
⸻
3. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn vừa lướt sóng, vừa cho thuê lớn mà vẫn đứng tên cá nhân?
Luật mới nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh lên 500 triệu đồng/năm. Trên mốc đó:
• Có thể bị đối xử như cá nhân kinh doanh BĐS,
• Chịu thuế 15% trên thu nhập (doanh thu – chi phí) nếu chọn tính trên lãi,
• Hoặc chịu tỷ lệ cao trên doanh thu nếu áp cách khoán.
Nếu bạn:
• Mua bán BĐS nhiều lần/năm,
• Đứng tên cả dãy trọ, căn hộ dịch vụ, homestay,
• Nhưng vẫn kê khai kiểu “thi thoảng bán một căn tài sản cá nhân”,
thì rất dễ bị cơ quan thuế “bắt bài”, chuyển hẳn sang cơ chế đánh thuế như đang kinh doanh chuyên nghiệp, kèm theo yêu cầu sổ sách, hóa đơn, giải trình.
⸻
4. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn vẫn bán đất – ôm vàng để né dòng tiền?
Luật mới quy định chuyển nhượng vàng miếng chịu thuế 0,1% trên giá trị mỗi lần giao dịch, kèm ngưỡng giá trị chịu thuế do Chính phủ quy định.
Nếu bạn:
• Bán BĐS khai thấp,
• Mang phần còn lại đi mua vàng miếng giá trị lớn,
• Dòng tiền vàng – đất – tài khoản không khớp với thu nhập khai thuế,
thì:
• Mỗi giao dịch vàng lớn đều để lại dấu vết thuế;
• Cơ quan quản lý có đủ dữ liệu để so chéo giữa: hồ sơ đất, giao dịch vàng, biến động tài khoản;
• Nguy cơ bị xếp vào diện trốn thuế, rửa tiền không còn là chuyện lý thuyết.
⸻
5. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn điều chỉnh ngay từ bây giờ?
Kịch bản tích cực là có thật, nếu anh em:
• Dọn lại hồ sơ đầu tư: hợp đồng, chuyển tiền, chi phí cải tạo, chi phí môi giới, lãi vay…
• Bỏ dần HĐ 2 giá, nhờ người đứng tên, chuyển nhượng “chui”;
• Tách rõ chiến lược:
• Lướt sóng, xoay vòng lớn → cân nhắc lập công ty, chơi như doanh nghiệp.
• Cho thuê nhỏ lẻ → giữ doanh thu dưới 500 triệu/năm hoặc chuẩn bị tâm thế nộp thuế đúng luật.
• Xem thuế là một phần bài toán lợi nhuận, không phải thứ để “né bằng mọi giá”.
Khi đó, điều xảy ra không phải là “dính án thuế”, mà là:
• Bạn ngủ yên hơn,
• Tập trung vào chọn vị trí, chọn sản phẩm, quản trị dòng tiền,
• Xây được danh mục BĐS vừa sinh lời, vừa sạch về pháp lý.
Luật mới không giết nhà đầu tư BĐS. Nó chỉ “đóng lại” thời kỳ lách thuế dễ dàng. Ai chịu nâng cấp mình lên chuẩn chuyên nghiệp sẽ đi tiếp rất lâu. Ai cố bám cách làm cũ, sớm muộn cũng phải trả giá.
